23 novembre

Liquidation ou redressement judiciaire : le cauchemar des bailleurs commerciaux

dans Droit des Affaires, Fonds de commerce

Propriétaires de murs commerciaux, attention !

Une mauvaise gestion des impayés locatifs peut se transformer en véritable cauchemar si votre locataire se retrouve placé en redressement ou liquidation judiciaire.

Vous pourriez non seulement perdre vos loyers impayés, mais également vous voir imposer un nouveau locataire ou une déspécialisation de votre bail.

Voici pourquoi il est crucial d’agir vite.

1. Les impayés locatifs : un piège fatal pour les bailleurs

Lorsque votre locataire cesse de payer ses loyers, chaque mois dépassé sans réaction augmente votre exposition au risque. Pourquoi ? Si une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire est ouverte contre votre locataire, vos chances de recouvrer l’arriéré locatif s’amenuisent considérablement :

Les créances antérieures à la procédure collective sont gelées. En tant que bailleur, vous n’êtes qu’un créancier parmi d’autres, souvent loin derrière les banques et les salariés dans l’ordre de priorité.
Les créances postérieures, nées après le jugement d’ouverture de la procédure, ne sont payées en priorité que si elles étaient nécessaires à l’activité maintenue par le liquidateur ou l’administrateur judiciaire. Si ce n’est pas le cas, vous risquez de rester à sec.

2. Un nouveau locataire imposé ?

Le liquidateur judiciaire dispose d’un pouvoir considérable sur votre bien. Pour récupérer des fonds, il peut décider de vendre le fonds de commerce avec votre bail commercial inclus. Et là, vous n’avez pas votre mot à dire :

Un nouveau locataire peut vous être imposé, sans que vous puissiez choisir son profil ou même évaluer sa solidité financière.
Des modifications du bail, comme une déspécialisation, peuvent être décidées pour permettre au fonds d’attirer un repreneur. Votre bail initial, qui était précieux pour votre bien, peut être totalement dénaturé.

Imaginez votre local loué à une enseigne haut de gamme se transformer en une activité qui dévalorise votre bien… sans que vous ne puissiez rien faire.

3. Comment éviter le pire ?

Réagir vite est la clé :

Soyez vigilant dès le premier impayé. N’attendez pas ! Engagez des actions de recouvrement immédiates.
Demandez une résiliation rapide du bail devant le tribunal si les loyers ne sont pas réglés. Vous préservez ainsi votre droit de choisir le futur locataire.
Faites valoir vos privilèges : en tant que bailleur, vous bénéficiez d’un privilège sur le prix de vente du fonds de commerce. Déclarez vos créances dans les délais pour ne pas perdre vos droits.
Obtenez la résiliation du bail avant l’ouverture d’une procédure collective : Après l’ouverture de la procédure, vous ne maîtrisez plus les délais. Ceux-ci seront imposés par le mandataire judiciaire et/ou le juge-commissaire, ce qui peut considérablement ralentir vos démarches.

4. Les étapes clés de la procédure de recouvrement des loyers commerciaux

Voici les principales étapes à suivre pour maximiser vos chances de recouvrer vos loyers impayés :

Commandement de payer : Si votre bail contient une clause résolutoire, faites délivrer un commandement de payer par huissier. Cela enclenche le délai prévu par le contrat pour que le locataire régularise sa situation. Ce commandement est obligatoire avant toute résiliation judiciaire.
Mise en demeure et saisie du juge : Si le locataire ne paie toujours pas, saisissez le juge en référé ou au fond pour obtenir la résiliation du bail et le paiement des arriérés locatifs. Le référé permet une procédure plus rapide en cas d’urgence.
Saisie conservatoire : Pour éviter que votre locataire ne disparaisse avec ses actifs, engagez une saisie conservatoire sur ses biens mobiliers ou sur le fonds de commerce.
Signification de la décision obtenue : Une fois que vous avez obtenu une décision judiciaire, faites-la signifier rapidement par huissier pour qu’elle soit opposable à tous, y compris dans le cadre d’une procédure collective. Une décision non signifiée avant le jugement d’ouverture perdra son effet prioritaire.
Déclaration de créance : En cas de redressement ou liquidation judiciaire, veillez à déclarer vos créances dans les délais légaux. Le privilège du bailleur peut vous permettre d’être payé en priorité sur le prix de cession du fonds de commerce.