9:00 - 19:00

Horaires d'ouverture : lun. - ven.

01.76.54.16.42

Contactez-nous

Facebook

Twitter

Le bail commercial : Guide complet pour propriétaires et locataires
📞 Besoin d’aide ? Contactez-nous au : 01.76.54.16.42 ☎️

  • – 4.1 Règles à suivre pour la conclusion d’un commercial.
  • – 4.2 Les et obligations du dans le cadre d’un bail commercial.
  • – Résiliation anticipée, sous-location, .
  • – 4.3 Comment renouveler un bail commercial et gérer les révisions de loyer.

Le bail commercial est un contrat essentiel dans l’exploitation d’un fonds de commerce, car il permet au locataire de disposer des locaux nécessaires à son activité. Le régime des baux commerciaux est très protecteur pour le locataire, en lui garantissant notamment un droit au renouvellement de son bail et une stabilité des conditions d’exploitation. Ce guide couvre les règles principales concernant la conclusion, l’exécution et la fin d’un bail commercial, à la fois du point de vue du locataire (preneur) et du propriétaire (bailleur).

Règles applicables lors de la conclusion d’un bail commercial

Un bail commercial est conclu pour permettre à un locataire d’exploiter un fonds de commerce ou une activité artisanale dans un local spécifique. Ce contrat est régi par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

  1. Le formalisme du bail commercial

que le principe du consensualisme permette la conclusion d’un bail commercial sans écrit, il est fortement recommandé de formaliser ce contrat par écrit pour éviter les litiges. Le commercial doit inclure les éléments suivants :

  • – L’identification des parties (propriétaire et locataire).
  • – La description des locaux.
  • – La durée du bail (généralement 9 ans).
  • – Le montant du loyer et ses modalités de révision.
  • – Les obligations des parties (répartition des charges, entretien des locaux, etc.).
  1. L’état des lieux obligatoire

Depuis la loi Pinel de 2014, un état des lieux doit obligatoirement être établi à l’entrée du locataire dans les locaux, ainsi qu’à sa sortie. Cet état des lieux est dressé contradictoirement par le propriétaire et le locataire, ou à défaut par un tiers. L’absence d’état des lieux prive le propriétaire de la possibilité de présumer que les locaux ont été remis en bon état à la prise de possession par le locataire.

  1. L’inventaire des charges et taxes

Le bail commercial doit prévoir un inventaire détaillé des charges, impôts, taxes et redevances. Le propriétaire et le locataire doivent se mettre d’accord sur la répartition de ces charges :

  • – Les charges courantes (entretien des , électricité, eau, etc.) sont généralement à la charge du locataire.
  • – Les charges exceptionnelles (taxe foncière, grosses réparations) peuvent être supportées par le propriétaire. Certaines charges ne peuvent pas être imputées au locataire, conformément à la loi Pinel.

Les droits et obligations du locataire en cours de bail

En cours d’exécution du bail, le locataire bénéficie de plusieurs droits, mais il doit également respecter des obligations précises.

  1. Le droit à la résiliation anticipée

Bien que la durée du bail commercial soit fixée à 9 ans, le locataire dispose de la faculté de résilier son bail tous les trois ans (d’où l’expression de bail « 3-6-9 »), sous réserve de respecter un préavis de 6 mois. Ce droit est d’ordre public et ne peut être exclu par une contractuelle. Le locataire peut également résilier le bail à tout moment s’il fait valoir ses droits à la retraite ou s’il bénéficie d’une pension d’invalidité.

Le propriétaire peut, quant à lui, résilier le bail en cas d’inexécution des obligations par le locataire, notamment en invoquant une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer.

  1. Le droit à la déspécialisation

Le locataire peut demander une modification de la destination des locaux, c’est ce qu’on appelle la déspécialisation. Elle peut être partielle (adjonction d’une activité complémentaire) ou totale (changement complet de l’activité). La déspécialisation partielle est en principe acceptée par le propriétaire, à condition que l’activité ajoutée soit connexe à celle initialement prévue dans le bail.

La déspécialisation totale nécessite l’accord express du propriétaire. Si elle est refusée, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une décision.

  1. La sous-location des locaux

La sous-location des locaux est en principe interdite, sauf accord du propriétaire. Toutefois, si le bail est sous-loué avec l’ensemble du fonds de commerce, le propriétaire ne peut pas s’opposer à la sous-location à condition d’être informé de l’opération et d’être invité à assister à la signature du contrat.

Le droit au renouvellement du bail

L’une des spécificités du bail commercial est le droit du locataire au renouvellement du bail, qui lui assure une certaine stabilité et la possibilité de continuer à exploiter son commerce dans les mêmes locaux.

  1. Le principe du renouvellement automatique

À l’expiration du bail commercial, le locataire a le droit de demander le renouvellement de son bail pour une nouvelle période de 9 ans, sous réserve de respecter certaines conditions :

  • – Il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.
  • – Il doit exploiter le fonds de commerce dans les locaux loués de manière effective et continue.

Si le propriétaire refuse le renouvellement du bail, il devra verser au locataire une indemnité d’éviction, sauf s’il justifie d’un motif légitime (par exemple, la destruction ou la surélévation du bâtiment).

  1. La révision du loyer lors du renouvellement

Le montant du loyer peut être révisé lors du renouvellement, mais cette révision est encadrée. En principe, la hausse du loyer ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), à moins que des modifications importantes (, changement d’activité) n’aient eu lieu.

Les obligations du locataire

Pendant toute la durée du bail, le locataire doit respecter plusieurs obligations, notamment :

  • – Payer le loyer et les charges en temps voulu.
  • – Entretenir les locaux et effectuer les réparations locatives courantes (les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, sauf clause contraire).
  • – Utiliser les locaux conformément à leur destination prévue dans le contrat de bail.

Pourquoi faire appel à un avocat pour sécuriser un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat complexe qui engage les parties pour une durée relativement longue et avec des enjeux financiers considérables. Un avocat spécialisé, comme ceux de NF AVOCATS, peut vous accompagner à chaque étape :

  • – Rédaction du bail : Un avocat saura inclure les clauses adaptées à vos besoins, tout en respectant le .
  • – Négociation des clauses spécifiques : Le montant du loyer, les modalités de révision, les obligations relatives aux réparations ou aux charges doivent être négociés de manière précise pour éviter des désaccords futurs.
  • – Gestion des litiges : En cas de litige avec le locataire ou le propriétaire, un avocat vous aidera à protéger vos droits, que ce soit pour demander une résiliation anticipée, une révision de loyer ou un renouvellement de bail.
Maître Nabil Fadli

📞 Besoin d’aide ? Contactez-nous au : 01.76.54.16.42 ☎️