Points de vigilance pour l’acheteur📞 Besoin d’aide ? Contactez-nous au : 01.76.54.16.42 ☎️
🎯 L’acquéreur d’un bar, d’une brasserie ou d’un restaurant : une enquête minutieuse avant achat
Contrairement à un simple bien immobilier, un commerce est une entité vivante 🧬, avec ses atouts… et ses risques cachés.
Il est tentant de se projeter dans la future exploitation (🎨 décoration, 🍽 menus, 🎶 ambiance…), mais l’analyse rigoureuse de la cible est essentielle.
Voici les principaux points de vigilance pour éviter les mauvaises surprises après la reprise. ⚠️
🏚 État des locaux et du matériel
Un bar ou un restaurant, c’est avant tout un lieu physique : un local avec une salle, un comptoir, une cuisine, des installations techniques.
L’état des locaux est donc un critère primordial. L’acheteur doit inspecter attentivement :
🧱 Structure du local
– Présence d’humidité, défauts de ventilation, mauvaise isolation thermique ou phonique ?
– Le sous-sol (cave) est-il sain et sec ?
– Traces de fuite d’eau au plafond ou sur les murs ? (⚠️ fréquent dans les vieux immeubles parisiens)
⚡️ Installations électriques et gaz
Sont-elles aux normes actuelles ?
– Le vendeur peut-il fournir des certificats de conformité (consuel électricité, contrôle gaz) ?
– Y a-t-il des disjonctions fréquentes, des pannes ou coupures anormales ?
🍳 Matériel de cuisine et de bar
Quel est l’état des équipements : fours, hottes d’extraction, réfrigérateurs, machine à café, tirage pression… ?
– Y a-t-il eu un entretien régulier (factures à l’appui) ?
– L’établissement dispose-t-il d’un conduit d’extraction ?
Sa section est-elle suffisante pour le type de cuisine envisagé (notamment cuisson grasse, grillade, wok…) ?
🚰 Aménagements intérieurs
Plomberie : fuites, état des toilettes, évacuations fonctionnelles ?
– Chauffage / climatisation en état de marche ?
– Mobilier : comptoir, chaises, tables — en bon état ou à renouveler ?
– La décoration générale est-elle exploitable en l’état ou un rafraîchissement immédiat est-il à prévoir ?
🔥 Conformité incendie
Présence d’extincteurs à jour de vérification 🧯
Si l’établissement a une grande capacité :
– Système d’alarme incendie obligatoire ?
– Issues de secours accessibles et dégagées ?
Respect des règles ERP (Établissements recevant du public) le cas échéant 🏛
🛠️ Faire appel à un professionnel lors de la visite
Il peut être très utile de se faire accompagner d’un professionnel du bâtiment (architecte, maître d’œuvre, technicien du BTP…) lors de la visite ou d’une contre-visite. Cela permet de détecter d’éventuels vices cachés 🔍, qui ne sont pas toujours visibles à l’œil nu.
🧨 Exemple réel : un acquéreur a repris un bar ancien dans le Marais à Paris et a découvert après la vente que l’installation électrique était vétuste et dangereuse. Résultat : une mise aux normes coûteuse et non anticipée.
Ce type de déconvenue peut être évité si :
– vous demandez les diagnostics techniques disponibles,
– vous posez les bonnes questions en amont,
– vous testez les équipements durant les visites :
– faire couler l’eau pour détecter des fuites,
. allumer les appareils,
. vérifier que les réfrigérateurs descendent bien en température, etc.
📍 La localisation : un facteur stratégique
Ne négligez jamais l’environnement immédiat du local, car il influence directement la fréquentation et la rentabilité 📊.
– Le quartier est-il en travaux ? 🚧
Cela peut réduire l’accès, impacter la visibilité ou faire chuter le chiffre d’affaires temporairement.
– Des projets immobiliers ou urbanistiques sont-ils en cours ? 🏗️
Exemples :
Fermeture d’une rue à la circulation : cela peut être un atout (zone piétonne, terrasse…),
Arrivée d’un concurrent à proximité : impact potentiel sur votre future clientèle.
Le quartier est-il plutôt :
– Touristique (flux irrégulier mais important),
– De bureaux (activité concentrée en semaine, le midi),
– Résidentiel (clientèle du soir et week-ends) ?
⚠️ Exemple : un bar situé en bas d’un immeuble résidentiel devra composer avec les nuisances sonores. Des plaintes du voisinage peuvent entraîner des restrictions d’horaires voire des fermetures administratives si le problème persiste.
🛠️ Mise aux normes et conformité
Outre l’état apparent, l’acquéreur doit s’assurer que l’établissement répond aux normes légales en vigueur. Les bars et restaurants sont soumis à de nombreuses réglementations :
🍽️ Hygiène alimentaire (normes sanitaires)
– En cuisine, respect des règles HACCP (propreté, chaîne du froid, plan de nettoyage).
– Présence d’un plan de maîtrise sanitaire.
– Éventuels contrôles de la DDPP (ex-DGCCRF) sans anomalies.
👉 Demandez si le restaurant a fait l’objet de contrôles sanitaires et consultez les rapports si possible.
🔥 Sécurité et incendie
– Un restaurant est un ERP (établissement recevant du public).
– En fonction de sa catégorie (liée au nombre de places), il doit satisfaire à des obligations :
. détecteurs de fumée,
. éclairage de secours,
. éventuellement porte coupe-feu, etc.
👉 Vérifiez si une commission de sécurité est passée récemment et si des réserves ont été émises.
📌 Exemple : au-dessus de 50 couverts, des exigences supplémentaires s’appliquent.
♿ Accessibilité handicapés
Depuis la loi de 2005, les ERP devaient se mettre en conformité ou déposer un Ad’AP (agenda d’accessibilité programmée).
Qu’en est-il de l’établissement ?
Y a-t-il une rampe d’accès pour fauteuil roulant ?
Des toilettes accessibles ?
Si ce n’est pas le cas :
Un plan de mise en conformité a-t-il été validé ?
👉 Un repreneur peut hériter de l’obligation de réaliser ces travaux, sous peine d’amende.
🏙️ Réglementation locale (notamment à Paris)
Les terrasses extérieures nécessitent une autorisation de la mairie (permis de terrasse).
Le permis est-il à jour ?
Pourra-t-il être transféré ou renouvelé ?
En cas de diffusion de musique :
L’établissement doit avoir réglé les droits SACEM.
Il peut être soumis à des horaires spécifiques pour le bruit.
⚠️ Anticiper les écarts de conformité
Certains vendeurs auront anticipé et mis aux normes leur établissement, d’autres non.
L’acquéreur doit donc évaluer le coût d’une remise aux normes éventuelle.
📌 Exemples :
– Un restaurant de 30 couverts n’ayant pas d’accès PMR aux toilettes pourrait se voir imposer des travaux d’aménagement coûteux.
– Un bar qui n’a pas renouvelé l’autorisation de terrasse pourrait perdre ce droit en cas de contrôle.
👉 Mieux vaut identifier ces problèmes avant l’achat pour :
– soit exiger du vendeur qu’il y remédie,
– soit négocier une baisse du prix.
📂 Vérifications administratives
🔎 Demandez au vendeur les documents attestant de la conformité :
– derniers rapports de contrôle hygiène,
– attestation d’accessibilité ou Ad’AP,
– rapports de vérification électrique/gaz,
– attestation de ramonage de la hotte, etc.
⚠️ L’absence de documents n’est pas rédhibitoire,
mais doit vous inciter à la vigilance.
💡 N’hésitez pas à interroger la mairie ou la préfecture sur :
la licence, d’éventuelles fermetures administratives temporaires (pour nuisance ou alcool, par exemple).
💰 Situation financière et fiscale de l’établissement
Au-delà des aspects matériels, l’acheteur doit évaluer la santé financière du commerce qu’il envisage de reprendre.
Cela passe par :
– l’analyse des comptes,
– et d’autres vérifications.
📊 Chiffre d’affaires et résultats
– Étudiez l’évolution du CA sur les 3 (ou 5) dernières années, ainsi que le bénéfice net ou l’excédent brut d’exploitation.
– Y a-t-il une tendance à la hausse, à la stagnation ou à la baisse ?
Exemple : une chute de 20 % du CA peut révéler un problème (travaux, mauvaise gestion, nouvelle concurrence…).
– Le vendeur est tenu de vous communiquer les comptes des exercices précédents, de préférence bilans et comptes de résultat complets.
– Depuis 2016, la loi impose que le cédant fournisse à l’acquéreur :
📌 Les chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant la vente.
Source Légifrance
– Il doit également laisser ses livres comptables à disposition pendant 3 ans.
📘 Comptabilité et gestion
Si possible, demandez à voir les grands livres, livres de caisse, etc.
Ces documents révèlent :
– les saisons hautes et basses,
– le poids des charges fixes,
– la tenue de caisse (notamment dans les établissements de nuit, parfois redressés pour non-déclaration des espèces).
👉 Un expert-comptable peut vous accompagner dans l’analyse.
🧾 Dettes et passifs
Identifiez l’existence de :
– dettes fournisseurs importantes,
– emprunts en cours (et leur mode de remboursement),
– loyers impayés,
– arriérés fiscaux ou sociaux.
⚠️ En cas de cession de fonds, ces dettes restent normalement au vendeur,
… mais elles peuvent impacter l’acquéreur indirectement (ex. : fournisseur mécontent).
En vertu de l’article 1684 du CGI, l’acquéreur peut être solidairement tenu au paiement des impôts dus par le vendeur, à hauteur du prix de cession, si l’administration notifie un avis dans les 3 mois.
👉 D’où l’intérêt de :
– séquestrer le prix temporairement,
– demander un état des dettes fiscales et sociales (ex. : certificat de régularité fiscale et attestation URSSAF).
📑 Nantissements et sûretés
Un fonds de commerce peut être nanti en garantie d’un prêt (gage bancaire).
Ce nantissement est publié au greffe du tribunal de commerce :
⚠️ Il est impératif de vérifier l’état des nantissements :
si le fonds est nanti, la banque doit donner mainlevée (souvent via remboursement par le notaire),
en présence d’un privilège de vendeur, il devra aussi être levé.
Ces vérifications sont assurées par le notaire ou avocat rédacteur de l’acte, mais l’acheteur doit en être conscient :
elles peuvent retarder le paiement ou nécessiter des formalités spécifiques.
🔍 Performance économique
Analysez le potentiel futur :
Le quartier est-il en développement ?
– Y a-t-il des opportunités non exploitées (ex. : ouverture le week-end, livraison, etc.) ?
– Ces éléments relèvent moins des vérifications juridiques que de l’évaluation du risque et du prix que vous êtes prêt à payer.
🧠 En synthèse : adoptez une posture d’auditeur
L’acheteur doit se comporter en véritable auditeur de l’affaire à reprendre.
👀 Observation sur le terrain
Parfois, une période d’observation est mise en place avant la vente :
Le vendeur peut autoriser l’acquéreur à passer quelques jours dans les coulisses pour :
observer l’affluence,
analyser la façon de travailler, etc.
⚠️ Ce n’est pas toujours possible, pour des raisons de discrétion.
👉 Mais lorsque c’est réalisable, c’est l’idéal.
🧩 Curiosité et esprit critique
À défaut, faites preuve de curiosité intelligente pendant les négociations.
Exemple :
Un restaurant annonce 200 000 € de chiffre d’affaires annuel, mais n’ouvre que le midi.
Il semble plausible qu’une ouverture le soir augmente l’activité.
Cela représente :
✅ Un potentiel pour l’acheteur
❓ Mais aussi une question à poser :
Pourquoi le vendeur n’a-t-il pas exploité ce potentiel ?
fatigue ?
choix de vie ?
contraintes du bail ?
Chaque information doit donc être interprétée avec discernement et analysée avec un esprit critique.
👥 Personnel et aspects sociaux
Dans un commerce exploité avec des salariés, l’équipe en place est souvent déterminante pour le succès.
Un restaurant de quartier avec un chef renommé et une équipe stable n’a rien à voir avec un établissement où le personnel change tous les trois mois.
📋 Liste des salariés
– Combien de salariés sont employés ?
– À quels postes ? (cuisinier, serveur, barman…)
– En CDI ou CDD ?
– Depuis combien de temps dans l’entreprise ?
👉 Demandez un document récapitulatif incluant :
– Date d’embauche
– Qualification
– Salaire
– Horaires de chacun
🔁 Transfert automatique des contrats
En cas de cession de fonds de commerce, les contrats sont transférés automatiquement (Article L.1224-1 du Code du travail).
Le repreneur devient employeur de plein droit, avec :
– maintien de l’ancienneté,
– maintien des conditions.
⚠️ Impossible de choisir les salariés à reprendre :
Tout licenciement prononcé pour faciliter la vente est illégal.
👉 Intégrer la masse salariale future dans votre plan de reprise.
🧑🍳 Compétences clés et implication
Si possible, rencontrez les employés clés (chef, second, etc.) :
avec accord du vendeur,
idéalement après la signature de la promesse de vente (confidentialité).
Ces salariés :
– peuvent détenir des recettes phares,
– jouent un rôle clé dans l’approvisionnement,
– doivent adhérer au projet du repreneur.
⚠️ Un départ massif à l’annonce de la vente pourrait désorganiser l’activité.
⚖️ Litiges et passifs sociaux
– Des contentieux prud’homaux en cours ?
– Des procédures de l’inspection du travail (ex : travail dissimulé) ?
– Ces informations doivent être révélées par le vendeur.
Cas de figure :
Cession de parts sociales → la société reste responsable des litiges.
Cession de fonds → le repreneur hérite des litiges liés aux salariés transférés (sauf clause contraire).
🔍 Prudence et vérification rigoureuse nécessaires.
📣 Obligation d’information des salariés
Dans les entreprises de moins de 250 salariés, le vendeur doit informer les salariés au moins 2 mois avant la vente.
Cette obligation vise à leur permettre, s’ils le souhaitent, de proposer une offre de reprise.
📌 Vérifiez que :
cette obligation a été respectée en temps utile ;
même si la vente n’est pas annulée en cas d’oubli, cela peut entraîner des dommages-intérêts à la charge du vendeur.
⏳ Reprises d’ancienneté et charges sociales
Le salarié garde toute son ancienneté :
– congés payés acquis,
– primes éventuelles,
– droits attachés.
Calculez le coût salarial réel post-reprise.
Vérifiez l’existence de clauses spécifiques dans les contrats :
logement de fonction,
véhicule de service, etc.
🧠 En synthèse
L’acheteur doit intégrer pleinement le volet humain de la reprise.
Un plan social immédiat est rarement possible :
ni moralement,
ni légalement (sauf difficultés économiques avérées).
En cas de changement d’orientation du commerce, anticipez les ajustements d’équipe.
Exemple concret :
Un couple rachète une brasserie du matin (petits-déjeuners/déjeuners) pour en faire un bar à cocktails le soir.
→ Les deux serveuses en poste ne souhaitent pas travailler le soir.
→ L’une part, l’autre demande un aménagement.✔️ Ce type de situation doit être anticipé pour éviter les tensions.⚖️ Litiges, contentieux et passifs cachés
L’acheteur doit rechercher activement tous les risques juridiques ou passifs latents liés à l’affaire.
🧾 Contentieux juridiques
– L’entreprise a-t-elle des procédures en cours ?
Exemple : action d’un voisin pour nuisances sonores.
– Mises en demeure du bailleur (loyers impayés, clauses non respectées).
– Fournisseur ayant engagé un recouvrement de créance.
🔍 Sources à consulter :
Le vendeur et son conseil.
Le greffe du tribunal de commerce (procédures collectives éventuelles).
Les voisins et le bailleur.
🛡️ Assurances et sinistres
Quel est l’historique des incidents déclarés à l’assurance ?
– Incendie
– Dégât des eaux
– Intoxication alimentaire
– Bagarres de clients
👉 Ces éléments permettent d’évaluer :
La réputation du lieu
La conformité aux normes
L’état des équipements (ex. : cuisine incendiée plusieurs fois ?)
🛑 Infractions et fermetures administratives
Y a-t-il eu des sanctions passées ?
Fermeture temporaire pour problème d’hygiène
Suspension de licence IV pour ivresse publique
➡️ Ces éléments nuisent à l’image de l’établissement.
Le repreneur pourra envisager de changer le nom commercial ou de communiquer sur une « nouvelle direction » pour repartir sur des bases saines.
📑 Éléments contractuels en cours
Examinez tous les contrats que le repreneur devra reprendre ou renégocier :
Contrat de fourniture de boissons (brasseur avec exclusivité ? prêt de matériel ?)
Contrat de maintenance (lave-verres, systèmes de ventilation…)
Franchise ou licence de marque
Abonnements (centrales de réservation, plateformes de livraison)
📌 Vérifiez :
Les clauses d’engagement (durée, exclusivité)
Les pénalités en cas de résiliation anticipée
Exemple : un contrat avec un brasseur peut engager le repreneur à acheter exclusivement ses bières pendant 5 ans.
⚠️ Accompagnement juridique indispensable
✅ Faire appel à un avocat spécialisé est fortement recommandé.
Certaines vérifications dépassent les compétences d’un simple acquéreur.
Le vendeur a une obligation légale de loyauté et de transparence.
🧾 Garantie légale du vendeur
Conformément à l’article L141-3 du Code de commerce, le vendeur est tenu de garantir l’exactitude de ses déclarations.
➡️ Cette garantie renvoie aux articles 1644 et 1645 du Code civil, concernant :
La réduction du prix,
La résolution de la vente pour vice caché.
🕒 Délai pour agir
L’acheteur dispose d’un an à compter de la prise de possession pour :
Annuler la vente, ou
Obtenir des dommages-intérêts en justice.
✅ En résumé
Mieux vaut prévenir que guérir.
Un procès coûte cher, prend du temps, et nuit au démarrage d’activité.
✔️ Il est crucial d’identifier les risques en amont, de les faire acter contractuellement, ou d’adapter son prix d’achat en conséquence.
