Transférabilité du bail commercial et des licences

📞 Besoin d’aide ? Contactez-nous au : 01.76.54.16.42 ☎️

🚀 Cession d’un bar, brasserie ou restaurant : Les éléments clés réglementaires 🚀

Lors de la cession d’un bar, d’une brasserie ou d’un restaurant, deux éléments réglementaires sont souvent critiques :

 

1️⃣ Le bail commercial 🏢
2️⃣ La licence de débit de boissons 🍺

 

Pour l’acheteur :

 

– Il veut s’assurer de pouvoir exploiter l’établissement dans les mêmes conditions (lieu, licence) que le vendeur 🔍.

 

Pour le vendeur :

 

– Il doit savoir comment transférer ces éléments de manière légale et sécurisée 📋.

 

📌 Cette section fait le point sur :

 

– La cession du bail commercial 📑 : droits, clauses, accord du bailleur.

– Le transfert des licences 🛂 : démarches administratives, délais, pièces justificatives.

 

⚖️ Objectif : Sécuriser la transaction pour les deux parties et éviter les litiges post-cession.

 

📝 Le bail commercial : cession et conditions

 

La cession du bail commercial est un aspect incontournable puisqu’elle permet à l’acquéreur du fonds de commerce de devenir locataire des locaux à la place du vendeur. En droit, la règle fondamentale est posée par l’article L145-16 du Code de commerce 🏛️ : toute clause qui interdirait au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce est réputée non écrite. Autrement dit, le bailleur (propriétaire des murs) ne peut pas empêcher son locataire de vendre son fonds et de lui céder le bail dans ce cadre.

 

⚠️ Le rôle du bailleur dans la cession

 

Cependant, cela ne signifie pas que le bailleur est totalement absent du processus. En pratique :

 

– Les baux commerciaux contiennent souvent une clause d’agrément 📑 : obligation d’informer le bailleur de la cession, voire d’obtenir son consentement sur l’identité du cessionnaire.

– Le bailleur peut vérifier la solvabilité 💰 et le sérieux de l’acquéreur (sans opposition sans motif légitime).

– Un acte de cession de bail tripartite (bailleur, cédant, cessionnaire) est souvent signé pour entériner le transfert 🔄.

 

🔒 La garantie solidaire

 

Le bail peut comporter une clause de garantie solidaire :

 

– Le vendeur reste garant du paiement des loyers par l’acquéreur pendant 3 ans maximum (loi Pinel de 2014) ⏳.

– Risque pour le cédant : recouvrement des loyers impayés par le bailleur 💸.

– Enjeu pour l’acquéreur : prouver sa solvabilité pour rassurer le vendeur ✅.

 

📌 Conformité à la destination du bail

 

• L’acquéreur doit vérifier que son projet respecte la destination du bail :
• Exemple : un bail stipulant « restaurant, vente de plats à consommer sur place et à emporter » ne permet pas d’ajouter une discothèque sans accord du bailleur 🚫.
• Tout changement d’activité substantiel nécessite l’accord du bailleur ou une action judiciaire complexe ⚖️.

 

📋 Exemple concret

 

Dans le cas d’une brasserie à Paris 🌍 :

 

• Le bail interdisait la diffusion de musique amplifiée après 23h 🎵.
• Le repreneur souhaitait organiser des concerts 🎤 → accord écrit du bailleur requis pour lever l’interdiction.

 

🤝 Collaboration avec le bailleur : conseils clés

 

1️⃣ Impliquez le bailleur dès la promesse de vente : présentez-lui le repreneur (CV, projet, garanties) 📄.

2️⃣ Profitez de la cession pour renégocier le bail :

 

• Prolonger la durée (ex. : 9 ans) 📅.
• Ajuster le loyer (attention aux tentatives unilatérales d’augmentation) 💡.

 

3️⃣ Établissez un climat de confiance : un bailleur satisfaut facilite l’agrément et peut renoncer à certaines conditions ✨.

 

🚨 Cas particulier : cession du droit au bail isolé

 

• Si l’acquéreur ne reprend que le bail (sans le fonds de commerce) :
• Le bailleur peut interdire ou imposer des conditions strictes 🛑.
• À l’inverse, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, le bailleur est juridiquement encadré 🛡️.

 

✅ En résumé :

 

• La cession du bail est un droit encadré, mais nécessite une collaboration proactive avec le bailleur.
• Anticipez les clauses, vérifiez la conformité de l’activité, et négociez les ajustements pour une transaction sans heurts 🎯.

 

📜 Licences et autorisations d’exploitation

 

• Pour l’exploitation de l’établissement, l’acquéreur doit pouvoir disposer des mêmes autorisations que le cédant, notamment en ce qui concerne la vente d’alcool 🍷. La licence de débit de boissons (III ou IV) est un élément du fonds cédé 🔗 Source, mais son transfert au repreneur implique des formalités administratives précises.

 

📋 Mutation de la licence

 

Après la signature de la cession du fonds, le nouvel exploitant doit déclarer la mutation de la licence en mairie (ou à la préfecture de police à Paris 🏛️) dans les 15 jours qui précèdent la réouverture.

 

⚠️ Attention aux délais : Un simple formulaire à remplir, mais un retard peut entraîner une interruption du droit de vendre de l’alcool 🚫.

 

🎓 Formation et permis d’exploitation

 

• Si l’acquéreur n’a pas le permis d’exploitation, il doit suivre une formation agréée de 2,5 jours (législation des débits de boissons) 📚.
• Permis valable 10 ans ⏳ → Un repreneur avisé le prépare en amont (parfois exigé en clause suspensive par le vendeur).

 

🌍 Cas de figure : Transfert de licence

 

• Déplacer le fonds vers un autre local ? → Transfert soumis à autorisation préfectorale :
• Respect des quotas communaux et distances d’interdiction (écoles, etc.) 🏫.
• À Paris : Transfert possible d’un arrondissement à un autre (même commune), mais accord de la préfecture de police requis 🏙️.

 

🚫 Puis-je acheter le fonds sans la licence ?

 

• Non ❌ : Le fonds de commerce d’un bar inclut nécessairement la licence pour poursuivre l’activité.
• Exception rare : Si transformation en bar pur sans licence IV existante → Acquisition d’une nouvelle licence IV (marché secondaire) 💼.

 

📌 Obligations liées à la licence

 

• Affichage de la catégorie de licence 📋.
• Respect des horaires (ex. : fermeture à 2h en Île-de-France 🕑).
• Interdiction de vente d’alcool aux mineurs 🚸.

 

🔍 Autres autorisations à transférer/mettre à jour

 

• Ouverture tardive ⏰ : Dérogation pour fermer après l’heure légale.
• Autorisation de nuit 🌙 (ex. : statut « débit de nuit » à Paris, très réglementé).
• Licence restaurant 🍴 : Simple déclaration en mairie.
• Immatriculation au registre du commerce 📄 : Le repreneur doit modifier son statut.

 

✅ En résumé :

 

• Anticipez les démarches administratives (délais, permis, déclarations).
• Vérifiez la conformité de la licence avec le projet de l’acquéreur.
• Collaborez avec les autorités locales (mairie, préfecture) pour un transfert fluide.

📝 Conseil d’Avocat

 

⚖️ Vérification de la licence de débit de boissons

 

Assurez-vous que la licence de débit de boissons est bien incluse dans la vente et en règle. ✅

• En pratique, il est prudent de vérifier auprès des autorités (préfecture / mairie) l’état de la licence avant de conclure la cession :
• Date de dernière exploitation 📅
• Éventuelles sanctions ❗
• Conformité au quota communal 📊

 

Cela évitera de découvrir après coup que la licence est périmée ou inexploitable. 🚫

✍️ Clause suspensive

 

• Prévoyez dans la promesse de vente une clause suspensive d’obtention de la mutation de la licence, surtout si celle-ci est un élément vital du fonds (licence IV). 🔒